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圖片來源：海洛創(chuàng)意

7月29日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布了《中國住房市場發(fā)展月度分析報告（今年07月）》（下稱“報告”）。報告顯示，今年6月核心城市房價基本停止上漲，總體實現(xiàn)房價穩(wěn)定目標(biāo)。

反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數(shù)顯示，今年6月，緯房核心指數(shù)微升至105.82點，房價環(huán)比上漲0.09%。截至今年6月，核心城市住房價格已連續(xù)上漲5個月，但自4月份以來房價漲速持續(xù)下降。6月核心城市的房價漲速較2至5月進(jìn)一步減緩，近1個月核心城市房價已基本停止上漲。

二手房成交量指數(shù)方面，在房價趨于平穩(wěn)的同時，核心城市二手住房成交量也繼續(xù)快速下探。

一線城市房價方面，房價由結(jié)構(gòu)性微漲轉(zhuǎn)變?yōu)檎w微跌。一線城市緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，今年6月，一線城市房價平均環(huán)比下跌0.615%，漲速比5月下降0.753%。

其中，北京、廣州房價持續(xù)保持穩(wěn)中微降的態(tài)勢，其中廣州環(huán)比下跌0.86%，北京環(huán)比微跌0.48%。上海、深圳則由小漲轉(zhuǎn)小跌，其中深圳環(huán)比下跌0.98%，上海環(huán)比微跌0.14%。

同時，從2018年1月以來的累計漲幅看，近一年半來，一線城市房價未出現(xiàn)顯著上漲。其中，一線城市中房價累計漲幅最高的深圳為2.92%，最低的上海為負(fù)6.29%，大體處于相對平穩(wěn)區(qū)間。

準(zhǔn)一線城市方面，房價漲速進(jìn)一步下降，但房價上漲格局暫未出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。準(zhǔn)一線城市緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，今年6月，準(zhǔn)一線城市房價平均環(huán)比上漲0.948%，漲速比上月收窄0.6%。

其中，杭州環(huán)比上漲0.74%，漲速比上月收窄0.87%；重慶環(huán)比上漲0.25%，漲速比上月收窄0.71%；天津環(huán)比下跌0.8%。6月熱點城市蘇州環(huán)比上漲3.6%，漲速雖比上月下降1.21%，但相對漲速仍然略高。

二線城市房價方面，房價總體平穩(wěn)。二線城市緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，今年6月二線城市房價平均環(huán)比上漲0.146%，漲速比上月進(jìn)一步收窄0.114%。

其中，二線城市中，寧波房價環(huán)比上漲0.96%，位居首位，青島房價環(huán)比下跌0.76%，位居末位，漲跌幅均相對較弱。近年來房價出現(xiàn)較大漲跌波動的廈門，6月房價環(huán)比漲速降至0.58%，比上月降低0.93%。西安、成都等曾經(jīng)的熱點城市房價均較為穩(wěn)定。

三四線城市方面，短期房價則漲跌互現(xiàn)。較2018年6月相比，今年6月118個三四線樣本城市中，同比上漲的城市為72個，上漲城市占比為61%。6月三四線城市房價平均同比上漲2.667%，比上月降低1.517%。

長租公寓方面，從住房租金情來看，反映全國22個核心城市住房租金總體變化的緯房租金核心指數(shù)顯示，核心城市住房租金在3月、4月季節(jié)性調(diào)整后，5月、6月重新上漲。

今年6月，核心城市住房租金指數(shù)為104.64，環(huán)比上漲0.39%，同比上漲1.17%，但租金漲速較上年同期相比，有所減緩。對此，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院認(rèn)為，在租金漲速不及預(yù)期的條件下，經(jīng)營方式相對激進(jìn)的長租公寓經(jīng)營企業(yè)將面臨較大的經(jīng)營壓力，部分長租公寓企業(yè)“爆雷”可能性增大。

此外，在報告中，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院還進(jìn)行了短期預(yù)測，一二線城市作為中國高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和人口主要流入地，房價和購房政策門檻相對較高。

從調(diào)控政策看，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控歷史較長，調(diào)控機(jī)制相對完備，調(diào)控手段較為嚴(yán)厲；二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的嚴(yán)厲性及完備度雖不及一線城市，但市場調(diào)控機(jī)制在不斷地建立完善中。

同時，多數(shù)一二線城市都設(shè)立了對外限購政策，住房投機(jī)炒作較為困難。隨著今年二季度以來一二線城市調(diào)控政策的收緊，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份被不斷擠出，房價波動性持續(xù)降低。今年一季度的市場小陽春，一定程度上透支了下半年的市場需求，短期市場存在下調(diào)的動力。

三四線城市由于總體缺乏高端產(chǎn)業(yè)和人才吸引力，房地產(chǎn)市場并不具體長期持續(xù)上漲的條件。2018年下半年以來，在政策刺激效力減退、房價“相對洼地”消失的背景下，三四線城市住房市場可能將先后進(jìn)入下行小周期，房價穩(wěn)中趨降。

本文來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)